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NOTICIAS
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  • COTI - ¿Qué es y como obtenerlo?
    La nueva resolución establece que si usted es propietario y tiene pensado vender una propiedad que supere el valor de $300.000.- deberá obtener en la AFIP el COTI o Código de Transferencia de Inmuebles. Enterese de todo en nuestra sección de "Preguntas Frecuentes"
  • Regulación de la Compra Venta de Inmuebles
    En Argentina el mercado de bienes raíces se encuentra regulado por el Código Civil, que es de aplicación federal. El dominio sobre un inmueble se detenta mediante el título de propiedad, debidamente inscripto por ante el registro de la propiedad inmueble correspondiente
  • Contrato de Alquiler Nuevo Codigo Civil
    Contrato de alquiler nuevo codigo civil Establece modificaciones en cuanto a los plazos de las locaciones, las rescisiones anticipadas, la responsabilidad de los fiadores, el pago de los impuestos, las expensas y las mejoras, segun informo a APF la asesora legal del Colegio, Cecilia Pages. El nuevo Codigo Civil y Comercial, vigente desde el 1º de agosto, incluye una serie de cambios en las condiciones en que se realizan los contratos de alquileres. "No hay modificaciones muy grandes, pero si algunas cuestiones que se deben tener en cuenta cuando se firmen nuevos contratos. Lo principal es que la ley 23091 (sobre locaciones urbanas) perdio vigencia porque en el nuevo Codigo Civil se nucleo la legislacion antigua y esa norma. Se debe resaltar que los contratos que hicieron antes del 1º agosto se rigen por la ley anterior, ya que haya una serie de derechos adquiridos que deben respetarse", aclaro Pages. Uno de los puntos nuevos de la nueva norma es la modificacion de los plazos minimos y maximos en que se pueden hacer los contratos de los alquileres. En la vieja ley la locacion de los comercios se podia hacer por tres anos como minimo y para las locaciones habitacionales era por dos. Sin embargo, con la nueva ley el plazo minimo es de dos anos para todos los casos. "Las inmobiliarias ven este punto como muy positivo porque la inflacion suponia un riesgo al hacer un contrato por tres anos, pero ahora con dos anos se puede hacer alguna prevision. En cuanto a los plazos maximos, antes eran de entre 10 y 20 anos, pero se podran hacer por 20 anos para locaciones habitacionales y por 50 anos para comercios", explico Pages. En cuanto a las prorrogas de los contratos, que muchas veces se hacian "de palabra", ahora si o si deben hacerse por escrito. "Esto es los fines de la prueba", sostuvo. Rescision anticipada Pages expreso también que continua vigente en el nuevo Codigo la rescision anticipada del contrato de locacion por parte de quien alquila una propiedad. Transcurrido seis meses tiene la posibilidad de hacerlo y si se da en el primer ano, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego de un ano, lo que se abona es por el equivalente a un mes. "El cambio esta en el preaviso que debe dar el inquilino, que antes debia darlo con una antelacion de 60 dias. Sin embargo, ese plazo no rige mas, porque el inquilino puede irse cuando quiera sin la condicion de preavisar", detallo. Continuacion de la locacion Al mismo tiempo, la abogada indico que cuando el locador fallece y tiene menores o personas con discapacidad a cargo, estas personas pueden quedarse en el inmueble alquilado. "En la practica se acude al Ministerio Pupilar y no se produce el desalojo. Hay una proteccion que se ha plasmado para que no se los pueda sacar del lugar", continuo. Fiador Otro punto saliente de la nueva ley es el del fiador. Antes de los cambios, si el contrato terminaba y un locatario seguia viviendo en el inmueble y no pagaba, la inmobiliaria podia reclamar el pago al fiador. Sin embargo, segun Pages, ahora el garante solo sera responsable mientras este vigente el contrato. "Ademas, cuando se hace una prorroga de contrato hay que pedirle expresamente al fiador que vuelva a firmar la renovacion. Si no, no sera responsable", enfatizo. Impuestos En cuanto al pago de los impuestos y servicios, la letrada indico que la vieja ley no regulaba quien debia pagarlos, pero ahora es un aspecto que esta expresado en la nueva norma. Puntualmente, dice que los debe pagar el locador, salvo que se disponga en el contrato que los debe pagar el locatario. "Juega mucho la autonomia y la voluntad, ya que hay muchas cuestiones que se pueden trasladar tanto al locador como al locatario", apunto. Mejoras Tambien cambiaron los aspectos relacionados con las mejoras de los inmuebles. En este sentido, Pages afirmo que los arreglos urgentes o necesarios (por ejemplo, la rotura de un cano) los puede hacer el locatario, pero luego le puede pedir al locador que le reintegre el dinero del gasto. "Se hace de esta manera para evitar que inmueble se deteriore. El locador debe dar un preaviso por medios fehacientes, por ejemplo, mediante una carta documento, pero tambien, si es una cuestion muy urgente, se puede hacer una llamada o enviar un mensaje de texto. De esta manera, avisa al locador de que hara los arreglos y luego los gastos se trasladan", resalto. Depósito y expensas El deposito en garantia que se debe pagar para entrar al inmueble no debe exceder el equivalente a un mes de alquiler, por ano de contrato, que supuestamente se devuelve al terminar el contrato. "Por otro lado, las expensas y los impuestos que gravan el inmueble pueden ser sujeto de convenio de partes y se puede disponer que el pago integre el precio a cargo del locatario. El incumplimiento de ese pago puede suponer el desalojo, que es algo que la antigua ley no tenía en cuenta. Debe ser expresado en el contrato que esos gastos integran el pago mensual", abundo. Sublocacion Otro de los aspectos relevantes es el de la sublocacion del inmueble. En este caso, el inquilino puede avisar de modo fehaciente que concretara el subalquiler y el locador tiene un plazo de diez dias para contestarlo. "Si no lo hace, se entiende que el propietario presto conformidad a la sublocacion", segun Pages. Tacita reconduccion y actualizacion Asimismo, recalco que continua lo que se denomina como "tacita reconduccion". "Significa que cuando el contrato vence se entiende que hay locacion vencida, pero que no hay una locacion automatica nuevamente y que cualquiera de las partes puede dar por vencido el contrato mediante una comunicacion siempre fehaciente", enfatizo. A la vez, Pages subrayo que continua la prohibicion de actualizar el monto del alquiler. "El locador no se puede decir que el locatario debe pagar determinado monto durante los primeros seis meses y otro los seis siguientes, porque esta prohibido. Lo ideal es pactar un precio global ya incluyendo el aumento de todos los anos: establecer el aumento del primer ano de la locacion incluyendo el aumento del segundo ano. Se debe poner un precio global y pactar que se debe pagar un precio mensual", precisn Pages. Por ultimo, la representante conto que el Colegio dispone de asesoramiento para quienes deseen conocer detalles de los cambios y brinda la posibilidad de mediación en caso de conflictos entre locadores y locatarios. "Recibimos denuncias cuando hay inmobiliarias de por medio, asesoramos a los corredores inmobiliarios, porque la idea es dar respuestas a las inquietudes", concluyo. (APF).

 

 



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